Un terrain, également appelé foncier, est un bien immobilier, tout comme une maison ou un appartement. Toutefois, en raison de ses caractéristiques particulières, un ensemble de termes spécifiques lui est associé. Nous allons passer en revue ces différentes notions.
Qu’est-ce que le cadastre ? Est-ce un autre moyen de désigner son terrain ?
Le cadastre est un registre public dans lequel sont enregistrées les plans et les caractéristiques de tout le territoire français : les bâtiments construits, les plans d’eau et les voies publiques par exemple. Sur le site cadastre, vous avez accès gratuitement à presque 600 000 plans. Il vous suffit de renseigner une adresse postale pour accéder au plan et découvrir les limites théoriques de la propriété.
Pourquoi théoriques seulement ?
Le cadastre est considéré juridiquement comme un document administratif, informatif et à caractère fiscal.
C’est le plan de bornage – réalisé par un géomètre-expert – associé à un procès-verbal de bornage qui établit les limites réelles d’une parcelle et sa superficie.
Pourquoi est-ce si important de borner son terrain ?
Borner son terrain c’est marquer physiquement les limites de sa parcelle. Ce n’est pas obligatoire pour une vente et l’acheteur n’est pas non plus obligé de le réaliser après l’acquisition. Cependant le bornage prévaut sur le cadastre et vous évitera les éventuels litiges avec vos voisins.
À quoi sert le PLU ?
Le PLU pour Plan Local d’Urbanisme est édité par chaque commune. C’est un document de référence pour déterminer d’une part si une parcelle de terrain est constructible, d’autre part les règles pour les nouvelles constructions comme la hauteur des bâtiments, la forme du toit ou la couleur des volets. Ce sont des règles essentielles à connaître pour votre projet de construction de maison.
Un terrain est constructible si son sous-sol a la capacité de supporter le poids et les charges de la future construction.
Peux-tu nous parler des servitudes ?
Une servitude est un droit accordé au bénéfice du voisin ou de la collectivité. Il existe des servitudes de vue, des servitudes naturelles, des servitudes conventionnelles, des servitudes publiques mais la plus courante est la servitude de passage : vous autorisez le voisin à passer sur votre propriété pour rejoindre sa maison, si celle-ci n’est pas directement reliée à la voie publique. C’est d’ailleurs ce voisin qui supporte les frais d’aménagement et d’entretien de ce passage.
La servitude se transmet d’acquéreur en acquéreur et elle impacte le prix de vente. Son existence doit impérativement être mentionnée dans l’acte de vente.
En parcourant les annonces immobilières, on peut croiser la notion de « terrain viabilisé », qu’est-ce que cela implique ?
On dit d’un terrain qu’il est « viabilisé » quand il est « prêt à bâtir ». Autrement dit, lorsque le terrain est relié aux réseaux d’eau, d’électricité, de téléphone et d’assainissement.
Il est tout à fait possible d’acheter un terrain non viabilisé mais il faut alors inclure le montant des différentes installations dans son budget.
Comment établit-on la valeur d’un terrain ?
Comme pour l’estimation d’un logement, le prix de vente d’un terrain va varier en fonction de différents critères :
■ Sa superficie, que l’on mesure en centiares, en ares ou en hectares
■ Le fait qu’il soit constructible ou non
■ Le fait qu’il soit viabilisé ou non
■ L’orientation, la forme du terrain et le dénivelé
■ La localisation et la rareté
■ L’existence d’une servitude
■ La nature du sol.
| À savoir : 1 hectare = 100 ares = 10 000 centiares ou mètres carrés. |
L’acheteur devra également intégrer dans ses calculs les honoraires du notaire, les débours, les droits de mutation et le montant de la taxe foncière, qui est calculée par rapport à la superficie de la parcelle.
Dans quels cas faut-il faire réaliser une étude de terrain ?
Certains documents doivent être annexés à la promesse ou à l’acte de vente d’un terrain non bâti constructible.
Tout d’abord, l’état des nuisances sonores aériennes, si le terrain est dans une zone d’exposition au bruit.
Depuis le 1er octobre 2020, le vendeur doit faire réaliser une étude géotechnique qui permet de détecter et anticiper les mouvements de terrain, notamment pour les sols argileux.
Enfin, il est nécessaire d’établir un diagnostic « état des risques et pollutions » qui informe sur les risques naturels, miniers et technologiques, comme les inondations, les incendies de forêt, les avalanches, les accidents industriels, etc. Ces données sont également consultables sur le site du gouvernement Géorisques.
Acheter un terrain demande autant de garanties si ce n’est plus que pour l’achat d’un logement. Vous pouvez d’ailleurs inclure dans le compromis de vente des conditions suspensives comme la classique obtention d’un prêt immobilier mais également la validation du permis ou la vérification du bornage. N’ayez aucune hésitation à vous faire accompagner dans votre projet par des professionnels comme la SAF 64 !