Déc 24, 2024 | Uncategorized
Chaque année, le secteur immobilier évolue. En 2025, plusieurs réformes majeures impacteront les propriétaires et locataires. Malgré l’incertitude politique, certaines mesures clés restent prévues.
Performance énergétique : calendrier maintenu
Dès janvier 2025, les logements classés G au DPE seront interdits à la location, sauf pour les baux en cours. Propriétaires, anticipez les travaux pour éviter de voir votre bien dévalorisé.
APL : décalage de paiement
Les aides au logement pourraient être versées avec retard, risquant de fragiliser les budgets des locataires.
MaPrimeRénov’ : baisse des plafonds
Les aides à la rénovation diminueront pour les ménages modestes, tandis que certains équipements comme les chauffages au bois seront moins subventionnés.
PTZ élargi
Le prêt à taux zéro pourrait à nouveau s’appliquer aux maisons individuelles et sur tout le territoire. Ce dispositif reste disponible jusqu’en 2027.
Frais de notaire : statu quo incertain
L’augmentation prévue des droits de mutation est suspendue mais pourrait être relancée par un nouveau gouvernement.
Fiscalité des locations meublées
Les avantages fiscaux liés aux locations meublées restent en discussion. Ce régime pourrait évoluer pour rééquilibrer le marché locatif.
Taux d’emprunt en baisse
Les taux immobiliers pourraient passer sous les 3 % début 2025, stimulant les achats.
Copropriétés : hausse des frais d’entretien
Les normes de sécurité des ascenseurs imposeront des mises à jour technologiques dès janvier 2025, augmentant les charges de copropriété.
Fiscalité immobilière
Le régime micro-BIC sera révisé, affectant les abattements sur les revenus locatifs.
2024 : Rétrospective des changements clés
En 2024, la baisse des prix immobiliers s’est amorcée et le PTZ s’est élargi. MaPrimeRénov’ s’est concentrée sur les passoires thermiques, et la garantie Visale a été étendue. Les Jeux Olympiques ont également dopé temporairement le marché locatif.
Anticiper ces évolutions est crucial pour sécuriser et optimiser vos investissements immobiliers.
Déc 4, 2024 | Uncategorized
Quel que soit le projet, la réception de fin de chantier est une étape essentielle. C’est le moment idéal pour examiner le travail réalisé et signaler toute réserve.
Pourquoi la réception de chantier est-elle indispensable ?
La réception de fin de chantier marque l’aboutissement de vos travaux, qu’il s’agisse de construction ou de rénovation. Cette visite, réalisée en présence des artisans ou intervenants concernés, permet de vérifier la conformité des travaux par rapport au contrat.
Bien qu’elle ne soit pas légalement obligatoire, elle est fortement conseillée pour protéger vos intérêts.
La signature du procès-verbal de réception enclenche les garanties légales suivantes :
- Garantie de parfait achèvement : d’une durée d’un an, elle impose la correction de toutes les anomalies signalées à la réception.
- Garantie de bon fonctionnement : valable deux ans, elle couvre la réparation ou le remplacement des équipements défectueux.
- Garantie décennale : valable dix ans, elle s’applique aux dommages qui compromettent la solidité ou l’usage normal du bâtiment.
Quels points contrôler lors de la réception ?
La durée de la visite dépend de l’ampleur des travaux. Ce temps doit être mis à profit pour une inspection minutieuse. Voici les points clés à vérifier :
- Conformité au devis initial :
- Assurez-vous que tous les travaux prévus ont été réalisés. Si un maître d’œuvre est présent, il pourra vous assister.
- Attention : un élément non mentionné dans les réserves du procès-verbal sera considéré comme validé.
- Documentation visuelle :
- Prenez des photos du chantier terminé. Ces images pourront servir de preuve, notamment en cas de vices cachés.
- Travaux intérieurs :
- Contrôlez le bon fonctionnement des installations comme les chaudières, fenêtres, ou encore les isolations des combles. Examinez également la qualité des finitions et de la maçonnerie.
- Travaux extérieurs :
- Faites le tour complet du chantier. Inspectez la façade, la toiture (depuis un point de vue dégagé), et les équipements tels que les panneaux photovoltaïques.
Et après la réception des travaux ?
Deux scénarios sont possibles selon vos constatations :
- Si tout est conforme :
Vous signez le procès-verbal, officialisant ainsi l’acceptation des travaux.
- Si des anomalies sont détectées :
Vous avez deux options :
- Accepter avec réserves :
- Mentionnez précisément les problèmes constatés dans le procès-verbal et fixez un délai pour leur résolution.
- Informez le maître d’œuvre par courrier recommandé avec accusé de réception.
- Refuser la réception :
- Si les malfaçons sont importantes ou si le chantier est inachevé, reportez la réception. Une nouvelle visite sera planifiée pour permettre la finalisation des travaux.
Enfin, si vos travaux nécessitaient un permis de construire, transmettez à la mairie une copie du procès-verbal de réception ainsi qu’une Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DACT).
En suivant ces étapes, vous garantirez un suivi rigoureux et la sécurité de votre investissement.
Nov 13, 2024 | Uncategorized
Vous envisagez d’acheter une maison neuve et avez choisi de faire construire votre propre logement ? Financement, démarches administratives, choix du terrain, plans, matériaux, suivi des travaux : chaque étape est cruciale pour éviter les mauvaises surprises.
Construction de maison : estimer et financer votre projet
Construire sa maison demande une préparation minutieuse ainsi qu’un budget adéquat. Pour financer votre projet, vous pouvez consulter votre banque, une banque spécialisée en crédit immobilier, un courtier, ou même votre constructeur.
Pour obtenir un prêt, un dossier solide se fonde sur un emploi stable, une bonne gestion financière (sans découvert), une mensualité de crédit n’excédant pas un tiers de vos revenus, et un apport (généralement 40 %, dont 10 % minimum en fonds propres ; le reste peut provenir d’un prêt à taux zéro ou d’un soutien familial). N’oubliez pas que, outre le coût du terrain et de la construction, d’autres dépenses s’ajouteront, comme les impôts, les assurances, et potentiellement le bornage du terrain.
Permis de construire, plan de maison et choix du terrain
Pour démarrer un projet de construction, vous devrez obtenir un permis de construire, une autorisation indispensable. Ce document s’obtient en déposant un dossier complet auprès de la mairie où se situe le terrain.
Côté plans, deux options s’offrent à vous : opter pour une maison clés en main, avec des modèles standards, ou faire appel à un architecte pour concevoir un plan personnalisé. Bien que plus coûteuse, cette dernière option vous permet de façonner un logement sur mesure, en accord avec vos besoins et vos goûts, mais elle exige également un suivi rigoureux. Bien qu’il soit possible de construire soi-même, cela présente des risques, notamment en cas de malfaçon, car aucune garantie ne s’applique dans ce cas.
Le choix du terrain est essentiel et doit être en accord avec votre budget, votre projet et votre situation personnelle. Avant d’acheter, prenez soin de consulter les documents d’urbanisme auprès de la mairie, tels que les certificats d’urbanisme, le plan de prévention des risques naturels, le plan local d’urbanisme et le cadastre.
Sélection des matériaux de construction
Les matériaux choisis influencent la qualité de l’isolation et la consommation énergétique de votre maison. Pierre, brique, parpaing, toiture en tuiles ou ardoises… examinez les avantages et inconvénients de chaque matériau en fonction de votre budget et de vos préférences. N’oubliez pas d’inclure les choix des cloisons, des sanitaires, du système de chauffage et des revêtements de sol (carrelage, parquet, moquette, etc.).
Suivi de chantier
Une fois les travaux entamés, veillez à leur bon déroulement. Le contrat signé (souvent un Contrat de Construction de Maison Individuelle – CCMI) précise les modalités de visite du chantier. Si vous relevez un défaut, signalez-le sans délai pour correction. En cas de non-résolution, une mise en demeure par lettre recommandée peut être nécessaire. Si la solidité de l’ouvrage est compromise, vous pouvez saisir le juge des référés pour ordonner l’arrêt temporaire des travaux.
Garanties et assurances
Après réception de la maison, renseignez-vous sur les différentes garanties et assurances incluses, afin de pouvoir emménager sereinement dans votre nouveau logement.
Nov 7, 2024 | Uncategorized
Vous envisagez d’aménager les combles, de construire une véranda ou d’ajouter une chambre à l’étage ? Une extension de maison, visant à augmenter la surface habitable, ne nécessite pas toujours des démarches complexes.
Extensions de moins de 5 m²
Les petits chantiers sont exemptés de formalités administratives : si la nouvelle surface au sol est inférieure ou égale à 5 m², aucun permis de construire ni déclaration à la mairie ne sont requis.
Quelques précisions sont à garder en tête :
- Seules les surfaces avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m sont prises en compte. Ainsi, pour l’aménagement des combles, il faut exclure les espaces sous les pentes. Si la surface utile est inférieure à 5 m², aucune autorisation n’est nécessaire.
- Ces 5 m² sans formalités peuvent être répartis en plusieurs petits projets successifs, mais il est interdit de cumuler des travaux pour dépasser ce seuil de 5 m².
- Cette règle s’applique aux extensions reliées à la maison, ainsi qu’aux constructions détachées, comme un abri de jardin.
Aménagement des combles
Aménager les combles est considéré comme une extension. Les procédures décrites ici s’appliquent donc en fonction de la surface créée.
Extensions entre 6 et 40 m²
Pour les extensions de plus de 5 m² et jusqu’à 40 m², une déclaration préalable de travaux est requise, une formalité plus simple que le permis de construire. Rendez-vous à la mairie pour obtenir le formulaire de déclaration et soumettre les documents nécessaires. La mairie dispose ensuite d’un mois pour répondre ; l’absence de réponse équivaut à une acceptation.
Certaines limites sont cependant à respecter :
- La limite de 40 m² n’est applicable que si la maison se situe dans une zone avec un plan local d’urbanisme (PLU). En son absence, elle est abaissée à 20 m², et un permis de construire est requis au-delà.
- La déclaration préalable ne suffit que si l’extension est reliée directement à la maison ; pour un bâtiment attenant ou séparé, un permis de construire est également nécessaire.
- Si la surface totale de la maison dépasse 150 m² après extension, le recours à un architecte et un permis de construire deviennent obligatoires.
Extensions de plus de 40 m²
Pour les grandes extensions, le dépôt d’un permis de construire est nécessaire. Prenez rendez-vous avec le service d’urbanisme de votre mairie ou intercommunalité pour obtenir le bon formulaire et les informations nécessaires. Le dossier complet doit être fourni en quatre exemplaires, et la mairie a jusqu’à deux mois pour examiner la demande. En cas d’acceptation, le silence de l’administration vaut permis de construire. Tout refus devra être motivé.
Sanctions en cas de non-respect
La réalisation de travaux sans déclaration ou permis de construire est sévèrement sanctionnée. Le Code de l’urbanisme prévoit des amendes allant de 1 200 € à 6 000 € par mètre carré non autorisé, avec un plafond de 300 000 €. Dans certains cas, le tribunal peut ordonner l’arrêt des travaux ou la destruction de la construction illégale.
Agrandir et optimiser son espace de vie reste accessible en suivant la réglementation en vigueur. En cas de doute, consultez votre mairie pour éviter tout risque.
Oct 22, 2024 | Uncategorized
Connaissez-vous bien le principe du « transfert de permis de construire », qui permet au titulaire de céder cette autorisation à une autre personne ? Quelles sont les conditions à remplir pour effectuer ce transfert et comment procéder ? Voici les explications.
Qu’est-ce que le transfert de permis de construire ?
Le permis de construire est attaché à un terrain, non à une personne. Il peut donc être transféré. Cette procédure spécifique consiste à transférer l’autorisation de construction d’un propriétaire à un autre. Bien que légale, grâce à la jurisprudence et aux pratiques administratives, le transfert de permis de construire est soumis à certaines conditions pour être valide.
Quelles sont les conditions pour transférer un permis de construire ?
Pour transférer un permis de construire à un tiers, il faut respecter les critères suivants :
- Le permis doit être toujours valide, en règle et définitif.
- Le transfert nécessite l’accord explicite des deux parties : le cédant et le bénéficiaire.
- Le bénéficiaire doit avoir la capacité juridique et les qualités requises pour construire, notamment en milieu rural où certains projets nécessitent le statut d’agriculteur.
Comment demander un transfert de permis de construire ?
La demande de transfert se fait à l’aide du formulaire Cerfa n°13412*06, et elle est gratuite. Ce formulaire doit être déposé en quatre exemplaires à la mairie ayant délivré le permis initial, ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le délai de réponse de la mairie est de deux mois pour une maison individuelle et de trois mois pour d’autres types de permis (comme les permis d’aménager).
Que se passe-t-il après le transfert du permis de construire ?
Si la mairie accepte la demande, un arrêté officialise l’accord entre le cédant et le nouveau titulaire. Le bénéficiaire acquiert alors les mêmes droits et obligations que l’ancien titulaire, dont l’affichage du permis sur le terrain durant les travaux.
Délai de construction et transfert
Important : le transfert de permis de construire n’entraîne pas de prolongation du délai de réalisation des travaux.
Le transfert de permis de construire est une procédure fréquente en immobilier. Si vous abandonnez votre projet et souhaitez céder votre permis à une autre personne, cela est tout à fait possible, à condition de respecter les critères préalables.
Oct 15, 2024 | Uncategorized
Un terrain, également appelé foncier, est un bien immobilier, tout comme une maison ou un appartement. Toutefois, en raison de ses caractéristiques particulières, un ensemble de termes spécifiques lui est associé. Nous allons passer en revue ces différentes notions.
Qu’est-ce que le cadastre ? Est-ce un autre moyen de désigner son terrain ?
Le cadastre est un registre public dans lequel sont enregistrées les plans et les caractéristiques de tout le territoire français : les bâtiments construits, les plans d’eau et les voies publiques par exemple. Sur le site cadastre, vous avez accès gratuitement à presque 600 000 plans. Il vous suffit de renseigner une adresse postale pour accéder au plan et découvrir les limites théoriques de la propriété.
Pourquoi théoriques seulement ?
Le cadastre est considéré juridiquement comme un document administratif, informatif et à caractère fiscal.
C’est le plan de bornage – réalisé par un géomètre-expert – associé à un procès-verbal de bornage qui établit les limites réelles d’une parcelle et sa superficie.
Pourquoi est-ce si important de borner son terrain ?
Borner son terrain c’est marquer physiquement les limites de sa parcelle. Ce n’est pas obligatoire pour une vente et l’acheteur n’est pas non plus obligé de le réaliser après l’acquisition. Cependant le bornage prévaut sur le cadastre et vous évitera les éventuels litiges avec vos voisins.
À quoi sert le PLU ?
Le PLU pour Plan Local d’Urbanisme est édité par chaque commune. C’est un document de référence pour déterminer d’une part si une parcelle de terrain est constructible, d’autre part les règles pour les nouvelles constructions comme la hauteur des bâtiments, la forme du toit ou la couleur des volets. Ce sont des règles essentielles à connaître pour votre projet de construction de maison.
Un terrain est constructible si son sous-sol a la capacité de supporter le poids et les charges de la future construction.
Peux-tu nous parler des servitudes ?
Une servitude est un droit accordé au bénéfice du voisin ou de la collectivité. Il existe des servitudes de vue, des servitudes naturelles, des servitudes conventionnelles, des servitudes publiques mais la plus courante est la servitude de passage : vous autorisez le voisin à passer sur votre propriété pour rejoindre sa maison, si celle-ci n’est pas directement reliée à la voie publique. C’est d’ailleurs ce voisin qui supporte les frais d’aménagement et d’entretien de ce passage.
La servitude se transmet d’acquéreur en acquéreur et elle impacte le prix de vente. Son existence doit impérativement être mentionnée dans l’acte de vente.
En parcourant les annonces immobilières, on peut croiser la notion de « terrain viabilisé », qu’est-ce que cela implique ?
On dit d’un terrain qu’il est « viabilisé » quand il est « prêt à bâtir ». Autrement dit, lorsque le terrain est relié aux réseaux d’eau, d’électricité, de téléphone et d’assainissement.
Il est tout à fait possible d’acheter un terrain non viabilisé mais il faut alors inclure le montant des différentes installations dans son budget.
Comment établit-on la valeur d’un terrain ?
Comme pour l’estimation d’un logement, le prix de vente d’un terrain va varier en fonction de différents critères :
■ Sa superficie, que l’on mesure en centiares, en ares ou en hectares
■ Le fait qu’il soit constructible ou non
■ Le fait qu’il soit viabilisé ou non
■ L’orientation, la forme du terrain et le dénivelé
■ La localisation et la rareté
■ L’existence d’une servitude
■ La nature du sol.
| À savoir : 1 hectare = 100 ares = 10 000 centiares ou mètres carrés. |
L’acheteur devra également intégrer dans ses calculs les honoraires du notaire, les débours, les droits de mutation et le montant de la taxe foncière, qui est calculée par rapport à la superficie de la parcelle.
Dans quels cas faut-il faire réaliser une étude de terrain ?
Certains documents doivent être annexés à la promesse ou à l’acte de vente d’un terrain non bâti constructible.
Tout d’abord, l’état des nuisances sonores aériennes, si le terrain est dans une zone d’exposition au bruit.
Depuis le 1er octobre 2020, le vendeur doit faire réaliser une étude géotechnique qui permet de détecter et anticiper les mouvements de terrain, notamment pour les sols argileux.
Enfin, il est nécessaire d’établir un diagnostic « état des risques et pollutions » qui informe sur les risques naturels, miniers et technologiques, comme les inondations, les incendies de forêt, les avalanches, les accidents industriels, etc. Ces données sont également consultables sur le site du gouvernement Géorisques.
Acheter un terrain demande autant de garanties si ce n’est plus que pour l’achat d’un logement. Vous pouvez d’ailleurs inclure dans le compromis de vente des conditions suspensives comme la classique obtention d’un prêt immobilier mais également la validation du permis ou la vérification du bornage. N’ayez aucune hésitation à vous faire accompagner dans votre projet par des professionnels comme la SAF 64 !
